При подписании договора частной аренды недвижимости обе стороны, арендодатель и арендатор, должны точно знать каковы их права и обязанности. Часто обе стороны не знают о своих правах/обязанностях и, впоследствии, сталкиваются с проблемами и неудобствами разрешать которые, зачастую, приходится в судебном порядке.
Что касается арендаторов, то некоторые из них обычно подписывают стандартные договора аренды, купленные в киоске, не читая их, либо читают, но не обращают внимания на некоторые содержащиеся в них пункты, считая, что они не будут применяться в будущем.
Ниже нами будут перечислены основные моменты, на которые стоит обратить внимание, во избежание споров и неверных толкований в период аренды.
1. Арендная плата
Закона, определяющего размер арендной платы, нет. Размер арендной платы определяется сторонами свободно и, в дальнейшем, обязывает обе стороны. В договоре аренды должна быть прописана реальная сумма арендной платы, т.к. это поможет избежать возможных проблем с налоговой инспекцией. Кроме того, желательно заранее определить размер дальнейшего повышения арендной платы, чтобы каждая из сторон знала, каковы ее права и обязанности.
2. Залог и предоплата
Предоплата (арендодателю) возможна только за текущий месяц. Законом запрещается вносить залог в размере более двух арендных плат. Залог возвращается арендатору после окончания аренды.
3. Срок аренды
Договор аренды жилого помещения согласно закону действует не менее трех лет, даже в тех случаях, когда в договоре был указан более короткий или неопределенный срок. Если в договоре указано, что срок аренды составляет менее трех лет, он является недействительным. В этом случае договор аренды будет действовать 3 года (как того требует закон). Если в договоре аренды оговорено, что срок аренды превышает три года, такой договор считается действительным. Исключением является аренда вторичного жилья или дома для отдыха. В данном случае срок аренды определяется сторонами по их усмотрению. Трехлетняя аренда для таких домов не является обязательной.
4. Описание объекта аренды
Правильное описание объекта аренды в договоре защищает арендатора и арендодателя от любых недоразумений и споров в будущем.
5. Использование объекта аренды
В договоре аренды должно быть точно указано, как будет использоваться арендуемая недвижимость. Объект аренды не может быть использован в целях, отличающихся от указанных в договоре. При необходимости использовании объекта аренды в целях, отличающихся от оговоренных в договоре, арендатор обязан получить письменное согласие владельца.
Собственник обязан передать арендатору объект аренды, пригодный для оговоренного использования, и содержать его в надлежащем состоянии во время всего периода сдачи в аренду. Кроме того, арендатор не несет ответственности за ущерб или изменения, связанные с износом объекта аренды в результате его правомерного/согласованного использования.
6. Возмещение убытков, возникших в связи с износом объекта аренды, в результате его неправомерного/не согласованного использования.
Во избежание конфликтов между сторонами, в договоре должно быть подробно разъяснено какое использование объекта аренды будет считаться правомерным, а какое нет.
7. Электронная подача договора аренды в налоговую инспекцию.
Договор аренды с личными данными и ИНН арендатора подается в электронном виде в Налоговую службу. Данная процедура не зависит от подписания подробного договора между сторонами аренды.
Сначала между арендодателем и арендатором составляется и подписывается подробный договор, который они применяют на протяжении всего срока аренды, а затем договор подается в электронном виде в Налоговую службу. Если арендатор является жителем зарубежья и срок аренды действует до трех (3) месяцев, то его ИНН не указывается, а в договор вносится только номер паспорта и место жительства.
8. Арендатор по окончании срока аренды обязан вернуть объект аренды в том состоянии, в котором он был получен в аренду.
9. Арендатор не имеет права выехать до истечения срока действия договора аренды.
В случае, если он захочет расторгнуть договор раньше срока, он обязан заплатить оставшуюся арендную плату, иначе арендодатель имеет право потребовать ее в судебном порядке.
С учётом большого количества “подводных камней”, которые могут возникнуть у вас после заключения договора аренды недвижимости в Греции, рекомендуем вам заранее проконсультироваться с вашим адвокатом относительно проекта договора, обезопасив себя от возможных неожиданностей.
Обращайтесь в наш Адвокатский Офис и мы поможем вам с подготовкой и юридическим анализом договора аренды недвижимости, обеспечим соблюдение законодательства Греции, выступим в качестве вашего представителя в переговорах с другой стороной сделки, а в случае возникновения споров, поможем разрешить конфликты мирным или судебным путем.